土地市场回归理性,积极关注四季度投资机会

  调控保持刚性,楼市监管政策将更具针对性

  2018年上半年各地方调控政策频密发布,中央对坚决遏制房价上涨的表态也一锤定音。8月,住建部在沈阳召开房地产工作座谈会,要求各地切实做好房地产调控工作,因地制宜、精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。同时要对楼市调控不力的城市坚决问责。

  我们认为此次会议更加强调城市间的差异性和地方主导性,要保证地方政府承担楼市调控主体的职责。在历次楼市调控之中,中央和地方因财权与事权划分不对等,地方政府为增加财政收入本就与中央调控的决心存在博弈,这也是房地产市场调控打折扣的一个原因。所以严格问责调控房价不力的城市,将最大限度地使地方政府与中央保持一致的调控决心,未来也会有更多城市出台相关政策“打补丁”和“补漏洞”,维护调控政策的力度。

  住宅市场

  40城成交有所改善,金九银十下销售可期

  在7月_____会议定调“坚决遏制房价上涨”以来,房地产行业继续维持调控趋严态势,但住宅成交市场热度依旧不减,40城8月累计成交2271.3万平米,同环比分别上升26%和8%。我们认为在融资环境趋紧下,企业加速资金回笼,推盘量加大,是下半年以来一线及核心二线城市成交面积上升的主要原因。而普通二线和三四线调控力度低于一线及核心二线城市,同时叠加人才政策效应和体系性复苏下需求仍较旺盛。

  对于接下来市场预期,综合来看,我们认为市场将迎来“金九银十”传统销售旺季,预计随着企业推盘加速,市场或将迎来小高潮,尤其是刚需和改善型需求旺盛的一线及核心二线城市。

  土地市场

  企业投资日趋理性,积极关注拿地窗口期

  未来一线和核心二线城市受制于土地资源稀缺,土地成交情况更多取决于土地供应的数量和质量。普通二线调控扩围下,加大未来市场的风险。三四线城市整体体量大,各城市间差异较大,甄别体系性复苏的三四线城市将成为房企重要的规模扩张路径。同时在8月各能级城市土地供应增多,溢价率持续下行,土地市场逐步回归理性后,房企逆周期拿窗口已经显现。

  投资表现

  规模房企投资销售同比依旧强劲

  但拿地更趋理性

  8月,企业投资和销售规模较7月份有明显增长。投资方面,规模房企货值和新增土地储备上升明显,拿地溢价率进一步下降,投资不断趋于理性。房企继续深入三四线布局,三四线拿地比重同比差异进一步扩大。销售方面,整体和各省份、各地区的销售环比持续下降,但同比增长处于高位,房企在各省市的纵深布局进一步深化。

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