北京楼市新政:限价房摇号或改10%共有产权房

清明假日,不少地产人的朋友圈都被一则新闻刷屏了。据北青网披露:北京限价商品房或改10%的共有产权房;市场无论冷暖,买房一律摇号。

可能实施的具体政策细节如下:

1. 对于上市时销售限价与市场价差价较大的(暂定超过10%,可根据市场变化等适时调整)的限价商品房项目,由市保障房中心将项目可售住房收购后转化为共有产权住房,面向具备共有产权住房资格的家庭出售。

2. 对于差价不大的限房价项目,面向具备购房资格的家庭公开摇号销售。

这条楼市新政让房地产逻辑发生根本性变化。自2016年10月以后,北京几乎所有的住宅用地均采用了限房价竞地价的方式进行了上市招拍挂。这也就意味着自从2018年以后入市的新房项目,几乎全部都已经进入了“限价”模式,成为了限价商品房。

如果限价房改为共有产权房,未来北京市场上可能只有两种房产:限价商品房或共有产权房。这将彻底改变房产供给结构。

过去的2017年,全国限价的房子都成了关系户的狂欢。从杭州到成都,从南京到北京,都出现了房号黑市,一个房号可以卖到二十万甚至上百万。在____之下,未来所有一二线城市紧俏的商品房,官方摇号是必然。上海、南京、杭州、武汉、长沙、西安、成都等城市已经陆续发布买房摇号政策。

如果北京限价商品房实行摇号,那么刚需优先选房的限价房方案可能存在以下几种:

第一,参考共有产权房,目前名下无房,也没有过换房的记录,这类客户属于绝对的刚需,可优先作为首轮摇号客户进入摇号池。

第二,以本地区社保客户优先,作为第二轮进入摇号池的客户进入选房。

这样一来,对于开发商和选房客户来说,均处于不可控的环境中。可能大部分均无法选到自己心仪的房源了。

二手房或要涨价

据统计,北京目前涉及到限价房项目的地产商共有56家,涉及2017年拍卖的59块地,和2018年拍卖的9块地,涉及货值超过2000亿。手里存货最大的地产商,是旭辉、万科和龙湖。

地产商此前削尖脑袋冲进土地市场,高成本拿了限价房的土地。拼了一两年,现在眼瞅着很多项目到了预售条件了,监管者把口一收,他们只能眼睁睁看着心血付之东流。

那么对于购房者而言,极有可能面临的是真正商品房的涨价。本来是纯正商品住宅的限价房(与正常商品住宅唯一的区别就是限售五年),一下子要变成共有产权房了!这样一来,未来的销售、抵押可能都会成为问题,限价房的商品性一下子就被压缩了。

北京二手房极有可能面临涨价契机。一旦该限价房销售细则宣布执行。北京限价房就彻底失去了价格优势了。目前大部分限价房地块都是高价拿地,开发商基本都是成本价在开发销售。限价房降价的空间基本不存在,而2018年几乎所有的新房都是限价房供应,一旦新房市场变相涨价10%。已经积累了将近一年的市场需求将会全面回归二手房市场。

开发商以为房子是自己的,购房者以为房子是自己的。其实他们都错了。

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