新一轮调控下的房贷动因:上海重拳整治首付贷

虽然下款速度快,但房地产企业回笼资金压力依然较大,这也会传导到住房信贷上。

  21世纪经济报道获悉,9月10日,上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、宣传部、___、___、国税局、工商局、物价局、银监局九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》(下文简称《通知》),大力整治虚假信息、投机炒房、虚拟交易、违规收费、违规提取公积金等行为。

  《通知》明确,需要整治的投机炒作行为包括通过提供“首付贷”或者采取“分期首付”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。在住房公积金使用方面,禁止协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款,收取高额手续费。也禁止限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

  《通知》称,对于查实的违法违规机构,采取暂停金融服务、暂停商业银行与其业务合作、暂停合同网签资质、纳入工商重点监管名单等措施。此外,将会同规土部门,限制其参加土地招拍挂。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次上海房地产秩序整顿,符合此前住建部全国重点城市大检查的导向,总体上会对房企、中介、代理机构、广告商和购房者等群体形成较为明显的影响。此外,《通知》规定在9月20日前需要出台相关具体方案,所以预计9月下旬,不排除各地楼市管控会升级,尤其是房屋交易秩序的整顿会趋严。

  银行资金充裕

  重拳整治之下的上海房地产市场,其实居民部门的去杠杆已经初见成效:二手房交易量低迷,房价走低,住房贷款走低。

  根据央行上海总部公布的数据,8月份,上海市本外币个人住房贷款增加51.34亿元,环比和同比分别少增17.62亿元和38.94亿元,当月增速为4.2%,环比和同比分别回落0.3和17.6个百分点。

  今年以来,个人住房贷款增量低迷。4月、5月、7月、8月的当月增速分别是6.7%、5.7%、4.5%、4.2%,可见增速基本处于放缓态势。这期间唯一的例外是6月新增住房贷款73.77亿,远高于4月的24.42亿和5月的46亿,6月的小高潮之后,7、8月的新增贷款又逐步降低。

  某国有大行上海分行副行长对21世纪经济报道解释道,6月之所以新增贷款较高,是因为银行在年中有冲量放贷的压力,所以7、8月份的回落较为正常。之所以今年以来增速放缓,原因不在银行资金压力,而在于购房交易数据低迷。在楼市限购限贷去杠杆的大背景下,今年的交易量与去年同期基本持平,没有上升动力。

  “今年央行不断释放流动性,银行的资金是比较充裕的,自身不会去约束个人住房贷款,下半年的趋势应该也是一样。”上述副行长表示。

  房企资金回笼压力传导

  21世纪经济报记者向多位房产中介了解到,目前银行的放款期限在一个半月左右,相对速度较快。

  虽然下款速度快,但房地产企业回笼资金压力依然较大,这也会传导到住房信贷上。

  “房地产公司在销售新盘的过程中,会优先卖首付比例较高,甚至能全额付款的客户,这也导致了贷款需求下降。”上述副行长并称。

  上海楼市冷却迹象逐渐显现。从房价来看,统计局发布的8月70个大中城市房价数据显示,上海新房价格同比跌幅为0.2%,二手房环比跌0.1%,这也是二手房连续第7个月价格下跌。甚至有媒体报道,一套原先挂牌1100万的二手房,降价200万还是无人问津。

  从交易量来看,购房热情的确不高。

  新房方面,易居研究院研报显示,8月上海商品住宅供应大幅放量,全市总共40个项目新开盘或加推,从开盘项目认筹情况来看案场到访量出现明显减少,本月仅3成项目认筹率达100%,开盘去化两极分化严重,远郊项目普遍去化较差,市中心项目依旧热销,但市场已现趋冷。

  而在新房限价的情况下,二手房、新房价格倒挂,市场更是冰封。

  一位主做二手房的房贷经理对21世纪经济报道记者表示,今年整体二手房案子少了很多,去年和前年行情好的时候,每天都有新单子,然而在今年以来,正常水平是一个月10单,如果能做到15单已算超额完成任务了。此外,主要成交的二手房是面积偏小的二套房、学区房,金额偏小。

  严跃进表示,很多二手房的挂牌周期明显延长,这个时候往往会带来交易下滑和贷款数据低迷等状态。从后续市场的发展情况看,房贷方面建议适当放松。

  当前上海刚需购房压力有所加大。由于部分国有大行8月取消了首套房利率9折,改回9.5折,根据融360统计,首套房平均利率5.18%,较7月上涨2BP。但即便如此,上海的房贷利率仍在全国位于较低水平。

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