银行为何对房贷避而远之?

关于购房者而言,在新的利率构成机制下,变相的固定利率按揭产品年代正在降临。

  银行为何对房贷避而远之?

近期,北京、广州、武汉、郑州、济南、珠海、青岛等多地房贷利率上调,一再影响购房人神经。更有报导指出,中信银行在北京地区大幅上调按揭利率,并暂停了200万元以上按揭借款事务。

按理说,房贷事务一向是银行喜爱的“香饽饽”,且年头并没有借款额度的约束,银行为什么要举高房贷门槛,将按揭借款的购房人拒之门外呢?更让人关怀的问题是,这房贷利率还会涨吗?要回答这些问题,首先要找出银行对房贷事务作出调整的根本原因。下面做要点剖析。

居民债款过高已引起监管注重

一般来说,我国居民债款的主体部分是按揭借款。2017年底,我国个人住房借款余额高达21.9万亿元,占整个居民部分借款余额比重70.2%。居民部分债款占GDP的比重(即居民杠杆率)也从2015年的36.4%大幅上升到48.3%。居民杠杆率急剧上升,也引起了监管部分的高度重视。

首先看央行的情绪。2016年2月的两会期间,央行行长周小川表明,“个人住房加杠杆逻辑是对的,住房借款应该有大力发展的阶段,个人住房借款在银行总借款的比重仍是偏低的,有的国家占到40%-50%,我国只要百分之十几,银行觉得仍是比较安全的产品,所以有很大的发展机会”。

但在2017年10月的十九大期间,周小川的话锋已有所改变,他说:“关于家庭部分的债款杠杆率,从全球比较来讲,我国还不算高,可是最近几年增加很快。这个快的程度提请我们留意,不是说现在就要去杠杆,而是说增加的进程要留意质量,要使增量部分坚持稳健,一起又是高质量的。”

到了2018年1月,在银监会举行全国银行业监督管理工作会议上,现已提出本年银监会的第二项要点工作是“尽力按捺居民杠杆率,要点是操控居民杠杆率的过快增加”。监管部分关于居民加杠杆行为从“鼓舞”改变为“按捺”,是银行对房贷事务渐趋“敬而远之”的方针原因。

房贷利率未来仍有上涨空间

除了监管部分的情绪改变外,财政可持续也是银行展开房贷事务的动力不再激烈的重要原因。商业银行的财政可持续准则,要求银行的存借款事务坚持必定起伏的息差,即银行的借款事务利率要高于存款事务利率,以此确保息差赢利。要坚持必定的息差,首先要清晰银行资金本钱的两个基准。

一是银行理财产品收益率。银行理财产品收益率可以大体反映商业银行负债端资金本钱动摇趋势。前史数据显现,银行房贷事务的息差坚持在1.5个百分点左右,才干确保商业银行的房贷事务坚持财政可持续不赔本。2017年二季度末,银行理财产品收益率和按揭利差的息差接近于零,虽然在年底扩展到0.33个百分点,但与前史均值1.5个百分点仍有不小的距离(见下图)。因而,以银行理财产品收益率为基准,房贷利率仍有1.2 个百分点的上升空间。

二是同业存款利率。同业存款利率是衡量其银行负债本钱的一个重要基准。2016年四季度以来,银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年底的5%左右,而同期按揭借款利率也上升到5.26%,二者利差仅为0.26个百分点。相同,要坚持1.5个百分点左右的利差,房贷利率可能会上升到6.5%左右。

归纳两方面要素,若以当时银行理财产品收益率和同业存款利率为基准,若加上1.5个百分点的息差,房贷利率可能还有1.2个百分点的上升空间。

借款基准利率长时刻坚持不变

需求阐明的是,当时由于借款基准利率长时刻未见调整,银行各类借款只能调整基准利率的上浮起伏,来影响借款利率的实际水平。在货币方针事实上偏紧的布景下,为何央行迟迟未对借款基准利率做出调整?原因可能有两方面:

一方面是调整基准利率的影响过大。虽然2017年我国经济局势超出预期,但要称之为新周期还为时尚早,决策者一直面对经济增速回落的压力。而央行上调基准利率,很大程度上预示着货币方针的转向,对宏观经济的全体影响太大。

另一方面,在存借款利率商场化的环境下,央行利率传导机制也发生了改变:央行调整资金商场利率或公开商场操作规划,引导银行从央行取得资金的本钱改变,然后银行经过调整借款利率的上浮或扣头起伏,进而影响实体经济的融资本钱。由此,在新的利率传导机制下,借款基准利率长时刻滞后于资金商场本钱的改变,某种程度上现已失去了“基准”效果。

借款基准利率不变或利好购房者

在借款基准利率坚持不变的情况下,商业银行为了确保房贷事务不赔本,将可能持续采纳以下两种战略:一是无论是首套房仍是二套房按揭借款利率,关于基准利率的上浮空间将持续扩展;二是延迟放款时刻,削减借款额度,变相进步按揭借款难度,或许爽性直接撤销房贷事务,这种现象在本年的房贷事务中将可能越来越遍及。

关于购房者而言,在新的利率构成机制下,变相的固定利率按揭产品年代正在降临。其逻辑进程是:当时按揭借款的批贷中心条款是断定基准利率的上下起浮起伏,且该起伏在合同期内不变。假如借款基准利率长时刻不变,按揭利率也将长时刻坚持不变。一旦这种趋势可以连续,对购房者却是一件功德——由于在固定按揭借款利率情况下,购房者更简单依据当期家庭收入,合理评价本身还款才能,防备家庭财政危险。

(本文作者介绍:苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高档研究员。)


  (作者:黄志龙)  (出处:微信大众号kopleader 2018年03月05日)


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